Monday, March 21, 2016

一個需要「黑金」的樓市

早陣子的一篇文章提到迪拜物業的租金回報極高到底是什麼原因呢?


如果此情況發生在香港物業租金回報高達 +8% 而銀行借貸利率只是4% 樓價肯定會急升數成直至租金回報率與息率的差距大幅縮小

但此情況沒有在迪拜發生從2011年至2013年樓價從 谷底大幅反彈四成或以上 租金也在同一時間大幅增長了不少 而2014年開始油價大跌強美元致使周邊國家的遊客大幅減少等等的因素影響下經濟進入了調整期樓市也開始回軟

同一時間因為外來人口一直增長中租房的要求反而沒有下降租金沒有跟從樓價調整 所以在這淡市中租金回報率反而增加了


其實最大的原因出自銀行按揭的問題 迪拜的人口大概二百三十萬左右超過 80% 是外來人口對於本地人政府為本地人提供土地自建別墅居住 所以他們沒有自住房的需求 若果需要買樓當然只是為了投資了 而本地中東人的文化中利用現金不問銀行借錢去買樓投資是十分普遍的

即是說若投資者是本地人根本不需要銀行按揭因為他們喜歡用現金買樓

另一部分的買家當然是來自外國人了第一部分外籍投資者便是住在這城市的外國人 打工的大部分沒有計劃長期留在這個城市所以只會租不會買 而做生意的因為風險的問題銀行對商人經常提高借貸的門檻

而第二部分外籍投資者便是不在這城市生活的外國人 銀行對此類外籍投資者比較 手緊按揭手續也比較繁複 所以大部分外來投資者都是以現金方式買樓

作一個簡單的總結便是樓宇的成交大多是以現金方式交易的銀行按揭方式買樓不算普遍 一個城市的樓市沒有依靠信貸擴張當然不能 節節上升 這也是租金回報率持續高企 的原因


樓價突然上升的催化劑大概只有兩個 第一銀行放寬對外來人士的按揭監管 第二大量現金湧入樓市

第一個催化劑發生的情況不高 上一輪樓市大跌的原因便是銀行借貸過度寬鬆 而銀行上了寶貴的一課後當然不想重蹈覆轍

第二個催化劑已在2011-2013年發生過了一次當年阿拉伯世界中的很多國家發生政局動盪大量中產人士或富商把他們的資金轉移至 中東的避風塘 迪拜 而房地產當然是 儲存現金的好地方

未來, 現金突然大量湧入 的情況會否重現? 小弟不敢說得準身為一個 免稅天堂迪拜也可說是一個避稅天堂 極適合一些來歷不明的資金周轉的地方 不能見光的現金來到此地後政府對此類現金沒有監管把它用來買樓賣樓一進一出的簡單過程現金便由黑變白 十分方便

這個樓市能否炒起唯有等待大量 黑金的出現吧

22 comments:

  1. 謝謝Joseph兄的詳細解釋!印象中,富豪要停泊大額的不明資金,倫敦等大城市的房地產丶以至瑞士私人銀行等,都是熱門之選。如他們仍未試過迪拜,可能是基於對阿拉伯國家的不熟識而已。

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    1. 呵呵, 對的, 全球化趨勢下, 他們是有機會到來中東的.

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  2. 想「炒起」唔難的,向「溫州炒家」同「中國大媽」加強宣傳就得。

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    1. 哈哈, 池兄對國情十分了解. 事實如此. 現在開始有人慢慢加強對他們宣傳了.

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  3. 炒起咗又唔好玩了,哈哈

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    1. 哈哈, 呢度炒起咪再去搵其他野玩. :)

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  4. Joseph,

    What is your email?

    Ming

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    1. Ming,

      You can send email to josephleung1108@gmail.com

      Best regards,
      Joseph

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  5. 所以在每個地方的物業投資之前,都必先了解其情況,總是拿香港的一套走天下,這很容易出事,多謝分享。

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    1. 對的, 所有投資項目, 都應該要了解清楚才決定.

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  6. Joseph兄,睇左你幾篇房地產車位文章,雖然未必有能力,不過我都有興趣想了解多d,已冒昧電郵請教。

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  7. cherry個post 比blogspot食左, 抽番出黎:

    Cherry Sit has left a new comment on your post "一個需要「黑金」的樓市":

    唉吔,真係好妒忌Joseph兄及其他bloggers大受歡迎,成日有讀者/blog友想電郵詢問呢!~而我呢個小薯仔,個email長期是拍烏蠅的(笑),頂多是我FB周不時疑似有讀者想add而已=)

    我要繼續努力,向大家bloggers們學多哋真功夫呢!

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    1. 呵呵, 估計Cherry的Blog的點撃一定比我的Blog多很多. :)

      FB周不時有陌生人想add, 好正常好正常, 男人都係睇左FB既相, 見到靚女就會去add. :)

      唔通會有一些人想add小弟的FB? :)

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    2. 我即刻做野關注Cherry小姐

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    3. 相信不少人都系,哈哈

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    4. 呵呵,我開玩笑而已,請不用認真呢:)

      Btw,Joseph兄的blogspot又食了我之前的留言~

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    5. 我留言的大意是:只要一眾男bloggers將google user name轉為自己全名,再加上profile pic,便立即吸引一眾少女讀者~喺FB上search你哋嚟add啦:)

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    6. 我也不知何故,完全消失了之前的留言,

      呵呵,我也是說笑而已,不用認真呢。 :)

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  8. Joseph:

    我只是回訪你,因我囊空如洗,無夢可追。嘻嘻!

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  9. 新界樓價升升升!

    最近樓價回升,很多地區的樓價都上升了數個百分點,例如根據本港7月和8月的美聯樓價走勢,元朗和天水圍等的新界地區,交易量和樓價分別上升了接近百分之五。不少朋友都問我現在的樓市一時上升,一時下降,很難決定到底要不要購買。根據本人的經驗,樓市現在正正是一個拉鋸期,買家和賣家都不打算做主動。因此樓市一直不升不跌。大家都想問,怎樣投資地產才可以取得最大回報,在樓市中獲利。

    其實,看著美聯樓價走勢和其他的數據,好像有不少地產的中介網都有顯示樓市成交量,而本人認為元朗和天水圍還有很大的上升和發展潛力,因為一來元朗和天水圍等的地方有愈來愈多的內地人和上車客居住,加上首期本金較市區便宜,不少上車客都有意買入,可以推測到當地的需求量在未來數年上升。而且,政府就元朗和天水圍等新界土地的發展一直沒有結果,供應量遠遠不足以解決市民的需求,所以,如果大家有額外的資金,可以考慮一下元朗和天水圍等新界地方。

    而不少人都想知道如何投資地產才可以取得最大回報,本人認為大家有數點要小心注意。

    一,多留意市場的動態

    數市就好像股市,天天都有機會發生不同的情況,大家要有多手準備來應變,好像當時推出額外印花稅,不少賣家一天之間就損失了幾個百分點,所以,我認為大家要多加留意政府的政策,一旦推出正面或負面的政策,大家都可以有所回應。因此,大家不妨多多留意新聞,掌握市場的即時動況。

    二,多分散投資

    很多人喜歡把投資同一區的物業,一來方便他們管理,二來他們較少留意其他區的樓價。因此,一旦某一區有問題,例如收購或拆除,就會影響樓價。因此,大家應把投資的地區分散。正所謂不要把所有雞蛋放在同一個籃子,否則一旦籃子被破壞,所有雞蛋都會失去。

    三,不要操之過急

    樓市沒有固體的方向,大家要小心地作出投資,清楚了解自己的財政能力等等,不要因一些好消息就衝進樓市。而應該多多作出研究和分析,所謂''小心駛得萬年船'',投資買賣並不是"炒樓",而是要理性,大家不要因一時沖動而招致損失。因此,大家可以先聽聽專家的分析,静候一個好的時機入市。

    總括而言,樓市的方向天天改變,如果大家是打算自住的話就不用過於擔心樓價的改變,因為就香港的經濟情況而言,在未來的數年香港樓價會上升。而投資的市民則要留意市場的變動,好像本人在文章的開頭所指出元朗和天水圍等新界地方樓價一直上升,而且隨著愈來愈多的人來到香港定居,香港的需求量會一直上升。不過,大家要注意我上述提及的一些小心得,這樣做才可以取得最大回報,在樓市中獲利。

    文章由http://housefindeasy.com/blog_detail.php?id=306轉載

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